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北京市西城区教委近日出台新政,规定2020年7月31日以后在西城区落户的家庭,其子女不再就近入学登记,但会通过多校分区随机分配到学区甚至邻里学区。人们叫它“731”。这一政策让“学区房”再次成为热词。事实上,在一些地方已经实施了很长时间。由于北京是首都,其基础教育水平处于全国前列,西城区是北京传统的基础教育强区。在公众看来,这一变化可能会对国家小学招生政策产生一定的示范效应,所以难怪会在网上引起热议。

对西城区新政策的评价,首先要探讨几个基本问题。什么是学区房?学区房就是这样形成的吗?人们买什么学区房?“学区房”一词可能历史不长,但特殊的房地产“学区房”出现得很早。明清时期,孩子们到私塾读《三字经》时,有一句话叫“孟母择邻”,讲的是“孟母三迁”的故事。这是中国最早的学区房案例。在中国古代,学校教育是不发达的。儿童行为规范和生活习惯教育主要在家完成。此外,大多数母亲不外出工作,专门从事家务。作为孩子们的第一任老师,母亲的素质比今天好多了。

家是孩子的“学区”。这个故事来源于汉代刘翔的记载。据说孟子的父亲早逝,母亲易世最初带孟子住在墓地旁边。小孟子和他邻居的孩子们学会了如何下跪、哭泣和玩丧葬游戏。”“这不是我孩子应该住的地方,”孟某某说,于是孟某某和儿子搬到市场,住在屠宰场附近。孟子和邻居的孩子们学着做生意,宰杀猪和羊。孟母看到后说:“这个地方不适合我儿子住”,于是就和儿子搬到了学校的宫殿里。每个月的第一天和第十五天,官员们到孔庙鞠躬,互相鞠躬。

孟子见了面,就一个一个地记住了。”“这是我儿子应该住的地方,”孟母满意地说,于是就在这里定居下来。如果用现代平等观来审视孟子三次迁徙的故事,会发现一些职业歧视的成分,揭示出“读书都是高下”的说教,但今天的父母却能理解孟子的选择。劳动在每个行业都是平等的,这是人类追求的理想状态。然而,在现实中,人们对不同的职业仍有不同的看法。父母对孩子的职业选择有更高的期望。即使在当今欧美发达国家,考虑为儿童成长环境买房或租房也是一个重要因素。

学区房是一种房地产,它与普通房地产有着共同点。一般来说,建筑材料成本在房地产价值构成中所占比例不高,“地段”决定了房地产的主要价值。无论是商业用途还是住宅用途,房地产都是用户主要从事活动的场所。除了生活之外,它还必须附加人们生活中其他必要的功能,如交通、购物、安全、自然环境、医疗和教育。等待。这些函数的复合索引确定属性的值。学区房的价值是房屋和教育资源几乎完全捆绑在一起的,居住功能居第二位。这就是为什么北京一些地区的老、暗、窄平房每平方米能卖到20万元的原因。

归根结底,学区房的出现是我国基础教育资源配置不平衡造成的。今天,我国义务教育是一种法制普及教育。所有学龄儿童都必须接受,但支持义务教育的资源不能平均分配。好学校在任何城市都是稀缺资源。在一个城市甚至一个地区内,这两所学校的教学质量差别很大。家长希望把孩子送到教学质量好的学校,是谁?如何获取稀缺资源?在纯市场交易中,高价者获得,一些优质民办学校学费很高,这就是原因。但是,义务教育阶段的公立学校是公益性的,不能适应市场规律。

多年前,一些优质公办中小学出台了入市配额,允许家长以“赞助费”的形式购买。这导致了腐败,后来基本上被制止了。从子女和监护人的居住和户籍来看,就近入学似乎是比较公平的政策。对一所学校来说,就近入学是很僵化的。这个区域一个接一个地与学校相对应。因此,一所好学校所在地区的房价自然会飙升。人们买的不是自己住的房子,而是捆绑在房子上的名校门票。这是对一种稀缺资源的购买,对于价格高的人来说,仍然符合市场规律。出售稀缺资源的不是教育部门。

这种学区房的资产溢价是由教育资源引起的,而其他房地产的溢价则是由交通条件、社区环境、保障、物业服务、街区环境等诸多因素决定的,因此,教育政策的变化直接而迅速地决定了其上涨以及学区房价的下跌。家长在学校所在的学区买房,把一些优秀学区的房价推到异常高的水平,这是不争的事实。对于那些父母负担不起学区住房的孩子来说,这似乎很残酷。但笔者认为,在优质教育资源分配不平衡的现实中,这是一种相对公平的方式。如果没有办法通过购买学区房来获得优质教育资源,那么对于家长来说只有两种途径。

一种方法是承认自己的生命。孩子出生的地方,他就去上学。他别无选择。这种“出生决定论”在历史上已被证明是陈腐落后的,阻碍了社会的进步。试想,如果孟子的母亲献出了生命,和儿子住在屠宰场的隔壁,她长大后会成为“亚生”这样的伟人吗?另一种方式是用钱买学区房,而不是靠权力和人际关系,这更是不公平,也必然会腐败。西城区能否给“学区房”降温?在我看来,这是困难的,因为教育不平衡的现实还没有从根本上解决,优质的教育资源仍然稀缺。

政策的变化增加了学区房的不确定性,加大了投资风险。比如,在西城区名校学区买房时,孩子可以决定上学。在规定的时间之后,房子仍然可以出售,这很可能会比原价升值很多。“多校分片”的新政策出台后,对原有房地产产生了影响,至少升值预期受到了一定程度的抑制。人们购买这样的房子,进入名校的概率只有30%或40%。但对于西城区范围更大的房地产来说,这是个好消息。你可以在西城区学区买一套房子,原来与普通学校相对应,也有机会进入名校。

也就是说,优质教育资源给房地产带来的高溢价,正在向全区房地产蔓延。如果北京市实施这样的政策,海淀区这个人口多、面积大、强校少、弱校多的地区,学区房的投资风险将急剧上升。只要教育资源失衡的前提依然存在,优质的教育资源就永远稀缺,学区房就很难消失。主编:陈志杰。。